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[楼市快递] 央行放狠话,楼市面临新变局!

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花落 发表于 2018-11-5 21:57:09 |阅读模式
花落
2018-11-5 21:57:09 161 0 看全部
文/看楼
当部分房企、炒房客还在豪赌上面会因顶不住压力再度放水之时,央行却甩出了一份“检讨书”,自我反省的同时也不忘提醒房地产的玩家们,“‘一哭就有奶吃’的好日子再也不会有了,你们还是勒紧裤腰带过日子吧。”
近日,中国人民银行(简称央行)官网发布《中国金融稳定报告(2018)》,对中国金融体系的状况和货币政策,做了全面评估和反省,矛头直指开发商的高杠杆及治理问题。
《报告》指出,房地产行业存在信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险,其中相关风险正通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。房地产企业债务率较高,融资方式复杂。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。居民购房存在违规加杠杆情况。2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。
由上述报告可知,官方还是贵有自知之明的,尤其是政策制定者们,对当下房地产存在的问题及导致这些问题的原因、可能造成的经济和金融危机都有着相当清晰的认知。
那么问题来了,当一个人得知自己身患重病并有着强烈求生欲时,他会怎么做?显然他会顽强的和病魔作斗争,政府也亦然。
由上述可知,在官方眼里,不自律的房企、炒房客们就犹如那些恶性细胞,钻货币政策空子,最终导致行业和房价风险愈发严重。
更重要的是,风险已经溢出地产和金融业之外,开始对经济产生明显的蚕食效应。如贵州省统计局发文表示,“房价快速上涨增加居民刚性支出压力,对汽车消费形成挤压效应”。
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当下仍有不少房企、炒房客基于之前的经验,豪赌政府怕疼(经济下滑)最后会不了了之。然而“此一时彼一时”,前些年官方之所以敢玩“面多加水、水多加面”的游戏,是因为还有一定的安全空间,就好比一个胖子明知道肥胖的危害,但忍不住会偷吃一样。
只是如今货币放水政策已走到尽头,截至2017年末,我国非金融企业部门杠杆率为163.6%,占宏观杠杆率的65.7%。不仅远高于更高于俄罗斯、印度和巴西等金砖国家,更是比肩美国、欧元区等发达经济体。
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当下由房地产诱发的多种并发症随时会引发癌变,对官方来说,要活命就要对房地产行业动手术。
首先,摁住那头失控的牛(房价、销售面积),经过2年多的努力,市场火热的行情已基本被浇灭。
其次,拆房企杠杆,这些年来房企的加杠杆(乱借钱、借钱容易、借便宜)是房地产市场过度火热的一股重要驱动力。因为要想真正让房地产降速,仅从需求抑制大家买房还不够,还要从供给端(房企)釜底抽薪。
所以,可以预见接下来,政府会继续严卡房企融资。如今水龙头的收紧已经让部分激进的房企泰山压顶了。
如近日某TOP3房企的在市场上发债利率高达13.75%。另一家表现生猛的房企——阳光城债券票面利率也高达7.5%。在房地产行业净利润率只有9.4%的情况下,这显然已经饥不择食了。虽然借债成本很高,但能发债就已经算幸运了,一些不够资格发债的中小房企通过信托融资,利率高达10%,甚至剑走偏锋去找民间借贷,年息高达20%~30%。这完全是饮鸩止渴。
再次,在国家队的主导下,推动行业的优胜劣汰。
央企、国资背景房企在发债还是有先天优势的,如万科、越秀集团、中海等房企的这融资成本均在4%左右,低廉的资金显然在寒冬里为这些房企发起的并购提供了充足弹药。
其实这是国家乐意看到的,毕竟国资背景的房企更能听从大局,反观民企除了少数几个极具战略眼光的巨头外,其他绝大部分房企都是靠“赌”,顺周期时一哄而上,逆周期时哭爹喊娘。
所以要想让整个地产行业回到平稳状态(重要,但不暴涨也不暴跌),就必然要把这些小虾米剔出市场,由几大国资控制的寡头把控。
因此接下来,摆在大量中小房企面前的就只剩三条路,一是降价跑量,二是卖身(卖股权卖项目),三是硬抗最后跑路。
其实,此次的检讨报告已经流露出了这个意思,考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系,央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性,防范房地产领域的不当和过度融资,以及出台房地产市场健康发展长效机制。
直白点说,不会让房企饿死(确保行业不出系统性危机),但也不会让房企再那么容易吃饱,而在食物有限的情况下,洗牌就在所难免。
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