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[房产资讯] 房地产行业集中度再提升 多元化业务形态逐步确立

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花落 发表于 2018-12-5 13:58:50 |阅读模式
花落
2018-12-5 13:58:50 69 0 看全部
进入2018年最后一个月,房企今年的业绩“竞赛”也接近尾声。尽管行业面临调控持续进行、融资渠道收紧、回款压力大等一系列问题,年内房企销售额仍在不断刷新。
根据中国指数研究院发布的中国房地产企业销售业绩前100排名,2018年1~11月,前100名房企销售额稳步增长,销售额破千亿元房企增至26家,前100名门槛升至236.3亿元。其中,房企梯队分化明显,市场集中度进一步加大,碧桂园、万科和恒大“三巨头”独占鳌头,销售额均超5000亿元。前10强房企的销售总额达36691.6亿元,占据市场4成份额。
在2018年房地产行业坚持“房住不炒”总基调下,中小型房企角逐态势趋于白热化。其中,较多沿用传统“高杠杆”模式发展的房企在资金面上捉襟见肘,正面临着资金大考。为了顺利融资,一些房企不惜售卖股权、出让项目,多渠道“补血”。
行业集中度持续提升
近年来,房地产行业集中度提升一直是市场常态之一。数据显示,排名前3的企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000~5000亿元的企业共23家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值达到58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业11月首次跨入千亿元阵营。
截至11月末,有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标。但由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,仍可能有不少企业无法完成全年目标。
在拿地金额方面,前10名企业1~11月拿地总金额达7609亿元,占前50名企业的42.7%,较1~10月占比下降1.6个百分点。龙头房企在土地市场的优势凸显,万科、碧桂园、保利位列榜单前三。其中,万科以1250亿元拿地金额位居榜首,碧桂园以1200亿元位列第二,保利以926亿元稳居第三位,3家房企的拿地金额均超900亿元。
从城市排行榜来看,房企仍将一二线城市作为拿地重点,部分城市土地成交放缓。2018年1~11月,全国土地成交金额前10名城市总计成交12023亿元,同比下降10%,降幅与1~10月相比收窄1个百分点;规划建筑面积前10名城市成交29072万平方米,同比增长14%,增速较1~10月上升1个百分点。
限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。
在行业集中度提升的大潮下,房企纷纷调整舵头或进行调整。据不完全统计,2018年1~10月,已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业的排行榜中,如宝能、银亿正在转型汽车制造业。此外,近10家房企因资金链断裂宣告破产,其中,大部分来自热点省市,其中重庆4家、安徽2家、广州1家。
安居客首席分析师张波分析认为,预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续,中小型房企因融资困难、资金链承压,或面临生死考验。
与此同时,在房地产行业风向持续趋冷的走势下,诸多房企掀起一场“去地产化”风潮。11月29日,中国奥园(03883.HK)公告,公司名称正式由“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司”。
此前,恒大地产更名为恒大中国、时代地产更名为时代中国、龙湖地产更名为龙湖集团、远洋地产更名为远洋集团、万科多个城市子公司房企争相抹去“房地产”字样,房企弱化地产开发主业的色彩,反映了企业在转型升级、准备多元化跨界业务拓展运营的趋势。
多渠道融资“补血”
一方面,大中型房企去地产化,寻找发展新动能,开拓业务新边界,“由表及里”多元化发展;另一方面,小型房企选择和大中型房企合作开发或被并购等方式,继续生存或离场。
临近年终,众多房企集中发债,多渠道融资以稳定现金流。此前,房企为解决资金问题,各显神通,第三季度房企纷纷融资解渴的消息也不断传来。根据Wind数据及企业公告初步统计,1~11月,房企共发行资产证券化产品154只,融资总额1725.1亿元,同比增长56.1%,其中,11月,房企共发行资产证券化产品16只,融资总额147.4亿元,环比增幅超100%。
11月29日早间,融创中国拟额外发行美元优先票据,并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据(今年7月27日发行)合并组成单一系列。同日,阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据,年利率10.50%。
11月28日,弘阳地产(01996.HK)宣布拟发行于2020年12月3日到期、本金总额为1.8亿美元的优先票据,年利率为13.5%。这是弘阳地产在今年7月上市以来首次发行美元债,弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资,并用于一般企业用途,这被业内人士视作企业解决现金流的举措。此外,保利、龙湖、阳光城等房企也于近期发行公司债并获得批复。
“首先,央行降准政策令货币环境变得相对宽松,无论是银行贷款还是其他金融机构都会予以体现。其次,临近年底,房企拿地的机会增加,随着供地规模不断扩大,房企积极拿地的意愿扩大,必须积极融资。”对于近期房企加速发债融资的原因,易居房地产研究院总监严跃进认为,房地产销售行情虽然下行,但并未完全遇冷,企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。
然而,也有声音指出,此轮融资潮主要是因为楼市销售逐渐放缓,面临回款难问题。同时,由于前期投资过度,资金需求旺盛,导致房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续,房企在其他渠道融资的需求持续大涨。
中原地产首席分析师张大伟强调,2018年第四季度,房企最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切,但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资成本明显上升,房企融资难度越来越大。
值得注意的是,在房企债券融资金额暴涨的同时,主营业务在中国大陆的房企总的融资规模却在减少,而融资成本明显增加。58安居客房产研究院监测数据显示,今年以来,房企的融资压力明显大于去年,1~9月销售金额前50名的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点,融资金额同比去年则收窄了近3成。
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